Immobilier : le marché va-t'il se retourner ?
Les signaux passent à l’orange. Après une année 2017 de tous les records, le marché immobilier reprend son souffle ! Au premier trimestre, le volume des ventes est en baisse de -1%, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger. Rien d’inquiétant pour autant, mais la dynamique semble enrayée.
Il faut dire que la réforme de la fiscalité est passée par là. Recentrage du dispositif Pinel dans le neuf, durcissement des conditions d’octroi du prêt à taux zéro, création de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la volonté du gouvernement de « casser » la rente immobilière commence à porter ses fruits. « Le changement d'approche de l'Etat vis-à-vis de l'immobilier pourrait peser sur le marché en 2019 avec, dans l'ancien, des transactions en repli de 1,9 % et des prix en hausse de seulement 1,7 % au niveau national », estime Xerfi.
Les experts anticipent une légère remontée des taux des crédits à l'habitat.Cette évolution devrait provoquer un essoufflement du volume des ventes dans l'ancien qu'ils évaluent à -1,6 % mais le nombre de transactions devrait quand même rester supérieur à 900.000 unités.Parallèlement, ils prévoient une petite accalmie sur les prix qui ne progresseraient globalement que de +3 % en 2018.
Un marché à deux vitesses
L'évolution du marché immobilier sera en tout cas marquée par de fortes distorsions entre les territoires qui bénéficient d'une bonne dynamique démographique et où les prix des biens sont dans l'ensemble en hausse... Et les autres. Ils se caractérisent souvent par des niveaux d'emploi inférieurs à la moyenne nationale et l'absence de grande métropole régionale.
En 2017, toute la France a profité de l’embellie du marché, avec évidemment des disparités entre les régions. Mais les 10 départements les plus actifs du territoire ont concentré à eux seuls 41,4 % du montant total des ventes (Paris, les Hauts-de-Seine, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, la Gironde, le Rhône, les Yvelines, le Var, le Nord et le Val-de-Marne).
Dans la première catégorie, les experts de Xerfi citent l'Île-de-France, des régions du littoral de l'Atlantique (Bretagne, Pays-de-la-Loire, Nouvelle-Aquitaine) et du Sud (Occitanie, PACA, Auvergne-Rhône-Alpes).
A l'inverse, les zones délaissées se situent plutôt dans le Centre et le Nord/Nord- Est : Bourgogne-Franche-Comté, Centre Val-de-Loire, Normandie, Grand Est et des Hauts-de-France
Mais le marché garde quelques moteurs puissants.D’abord une offre faible au regard d’une demande qui reste forte. Un déséquilibre qui maintient les prix à un niveau élevé et réduit les possibilités de négociation pour les clients. Malgré la flambée des prix dans les grandes villes, la moitié des acheteurs ne négocient pas, ou peu, les prix, selon le dernier baromètre de la négociation immobilière du JDN et de Logic-immo.com. La peur de louper le « coup de cœur » reste forte.
La demande en crédit reste forte
En ce début d’année, tous les courtiers constatent une demande soutenue en crédit, grâce à des taux qui restent attractifs. Mais l'Observatoire Crédit Logement/CSA constate que le marché est toutefois en phase d'atterrissage. La hausse des prix de l'immobilier dans certaines villes pèserait de plus en plus sur les capacités d'emprunt et donc sur la dynamique de production des nouveaux prêts.
