Immobilier : Les meilleures villes pour défiscaliser dans l’ancien

Voilà qui devrait contribuer à faire décoller un dispositif fiscal jusqu’ici resté très discret ! La Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) vient de calculer la rentabilité que peut procurer un investissement dans l’ancien avec travaux dans le cadre du nouveau dispositif fiscal Denormandie. Pour son cas pratique, la Fnaim se base sur l’achat et la mise en location d’un logement de 60 m² ayant nécessité des travaux pour un montant de 25 % du coût total de l’opération tel qu’imposé par le dispositif qui vise à rénover le parc ancien des centres-villes de territoires connaissant une dégradation importante de l’habitat ancien.

Pour mémoire, le dispositif Denormandie a été créé pour inciter les particuliers à s’engager dans l’acquisition et la réhabilitation de logements dans les centres-villes qui se désertifient et où les bâtiments se dégradent (soit 222 communes un peu partout en France). Les investisseurs, qui réhabilitent ces logements, doivent s’engager à les louer pendant 6, 9 ou 12 ans et bénéficient en contrepartie d’une réduction d’impôt représentant 12, 18 ou 21 % du prix de l’investissement. Ce dispositif, baptisé, Denormandie, complète le Pinel qui est maintenu pour les investissements dans le neuf réalisés dans les zones tendues (c’est-à-dire entre autres l’agglomération parisienne, le Genevoix français et la Côte d’Azur). Le propriétaire s’engage également à louer pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

La Fnaim a donc calculé les rendements d’investissements locatifs dans six de ces villes – Carcassonne, Auxerre, Pau, Voiron, Saint-Nazaire et Grasse -, ils sont tous supérieurs à 5 %.

Sur le podium, on trouve Carcassonne, avec une rentabilité brute annuelle de 8,2 %, suivie d’Auxerre (7,3 %) et Pau (6,7 %). Ces agglomérations disposent d’une réserve conséquente de logements à rénover. Pour Pau, Saint-Nazaire ou Grasse par exemple, plus de la moitié des copropriétés ont été construites avant 1974.

À Saint-Nazaire, par exemple, une ville dynamique mais dont le centre-ville nécessite une réhabilitation complète, un appartement de 60 m2 avec 25 % de travaux pour le réhabiliter revient à 200 000 euros. Il procure sur 6 ans un loyer de 42 000 euros et une économie d’impôt de 24 000 euros, soit un total annuel de près de 11 000 euros. Le rendement brut annuel est donc de 5, 5 %.

Le Denormandie devrait donc offrir un regain d’intérêt pour l’ancien, d’autant plus pertinent que l’activité dans le neuf s’essouffle.